第113章 信貸的價值(第2/2頁)

這些房產市場里人人都在談論的不買公寓的理由，怎麼到了蕭傑這裡就一條都不成立了？

“你成立這個房產投資群，其實是基於房子這樣的資產具有金融屬性和投資價值，沒錯吧？”蕭傑開始啟發關莎。

“對。”關莎回答。

“好，你知道房子具有金融屬性和投資價值，那如果你可以再往深層想一些，想一想究竟什麼決定了一個具有金融屬性資產的價值，你就會找到答案。”

“啊？”關莎越聽越懵了。

蕭傑泰然自若，他好似早就知道關莎理解起來有困難，於是耐心道，“評價一個具有金融屬性的資產到底有沒有價值，看的往往是信貸價值，也就是你可以利用這項資產短期內變現多少錢，信貸價值大的資產，短期內給你換來的現金就多。”

“哦……這點我能理解。”

看關莎點著頭，蕭傑繼續說，“所以回到公寓和住宅的問題，公寓真正不被市場看好的底層原因，其實是公寓沒有住宅那麼有信貸價值。

比如你將同一個區、同面積的公寓和住宅拿去銀行抵押，永遠是住宅能夠抵押出更多的錢，因為在銀行的信貸評估系統裡，住宅往往能獲得更高的估價。”

見關莎好似又有些沒太理解的樣子，蕭傑進一步解釋，“大部分人買房子都需要去銀行貸款，但這個房子市面上的價格並不是銀行最終給你貸款的依據，銀行給你貸多少錢，是依據它自己的一套獨立的評估系統。

比如市面上標價1000萬的房子，在銀行的估價系統裡或許只值800萬，於是銀行就按800萬的總價來決定給你貸多少款。

按照現在的通貨膨脹率，你能多在銀行貸款就多貸，只要房子不斷增值，且增值幅度超過你的貸款利率加通貨膨脹率，你能撬動銀行的資金越多越好，借得越多你就越賺錢。

只不過相同條件下，住宅能讓銀行借你更多的錢。”

聽到這裡，關莎恍然大悟，“所以就是因為這樣住宅才比公寓更值錢……因為它比公寓具有更大的信貸價值。”

“嗯。”蕭傑點頭，“你既然打算專門做這行，就要學會從頂層金融資產的角度去看房產的投資價值，其實不只是房產，可以說任何信貸屬性低的金融資產，都不屬於好資產。”

“所以不僅是公寓，商鋪、寫字樓本質上比不上住宅也是這個原因……”關莎開始舉一反三。

“是的，商鋪和寫字樓還比不上公寓，公寓至少可以出租，有固定的租金回報率，一二線城市往後的租金只會越來越高，所以買公寓雖然信貸價值差，轉手難，把它當成個固定收益的理財產品還是可以的，但是目前商鋪和寫字樓的空置率不用我說你也應該懂。

以前的商鋪只要地理位置好就有人流，現在大家無論是看廣告還是購物基本都線上上，現在商鋪的客流被分走了大部分，沒有流量，商鋪也就沒了商業價值。”

“怪不得房產專家說，以前一鋪養三代，現在三代養一鋪……”關莎若有所思，突然，她想起來今晚究竟是來做什麼的，於是相當不好意思地跟蕭傑說明了自己的訴求——她需要錢。

關莎自然也把自己需要錢的各種原因跟蕭傑一一解釋了一遍，末了，她祈求道，“公司現在已經有了個樣子，也有了客戶，正是擴大規模的時候，這次我一定可以做好。”

關莎本以為蕭傑願意跟她詳聊到深夜，融資的事兒蕭傑十有八九會答應，誰曾想蕭傑居然說，“很抱歉，你這個專案我現階段不會投資。”

“為什麼？！”關莎錯愕。

“作為創始人，你的專業知識水平連我都沒超過，投你還不如投我自己。”

關莎：“……”