第178章 剛需產品

“葉小姐，受教了。雖然我也是學建築的，可是對設計的理解，與你相差的太遠了。”尹雲鵬道。

“尹總，我只是個設計師，工作就是專研建築設計。你不同，你是企業的老總，需要考慮的太多了。”葉婉道。

“不盡然的，我手下也有不少設計人員，很少有你這樣的頭腦和思想。”

“那是因為他們是你的手下，會考慮的想法，才是自己的想法，我不一樣，可以直抒己見，當然不同了。”

“葉小姐，剛才你從景觀設計方面就這個剛需樓盤做了全面江叔。那我再想問問，從居住的本身，住宅設計方面，有沒有成熟的思路？”尹雲鵬問道。

聽了尹雲鵬的話，葉婉沉默了一會兒後說道：“尹總，剛需產品的競爭其實更為激烈。想立於不敗之地，剛需產品，剛需戶型也需要創新。

一方面，白銀時代，產品創新是生存之道；另一方面，庫存大，置業成本攀升，而剛性需求產品仍是市場主力。對於面積不大的剛需產品，價效比、實用性、舒適度是衡量產品的核心標準。”

“價效比、實用性、舒適度，這三個方面好理解，那覺得創新方式方法又是什麼？”尹雲鵬追問道。

“尹總，我更習慣歸納總結，我覺得剛需住宅產品的創新總結為以下三個方面——高價效比、高彈性、高品質。”葉婉侃侃而談道。

“葉小姐，願聞其詳。”尹雲鵬道。

“那我就說說。

所謂的‘高價效比’，是指買房子最離不開的核心話題就是房價，。

剛需族’是樓市購買力最真實的群體，他們對樓市和時下的樓價有著固執而堅定的看法，不會接受過高的樓價，當樓價調整到可承受的範圍內，他們就會入手。剛需一族大都具有年輕、適婚、無自有住房的普遍特徵，一般只能選擇小戶型的樓盤，要是有長期計劃，打算買稍大的戶型，則需選擇低價位的樓盤。所謂提高價效比，無非就是兩個方法：

第一個辦法，在滿足房間需求的前提下，房間數不變，減少房間面積，從而降低房子總價；

第二個辦法在總價不變的前提下，增加房間數量，提高空間的使用效率。

那麼，從空間的使用效率上來看，其價值提升的要點有：戶型緊湊，簡單的辦法有壓縮無感知面積、消除長過道等；戶型使用，比如空間方正、消除異型空間、最佳化開門方式等；分配合理，譬如主次空間面積得當、充分使用朝向和景觀面、通透等。”葉婉一邊構思，一邊說道。

“葉小姐，我明白你的意思了，就是滿足基本功能同時，要麼減少總面積，來減少總價；要麼在面積不便前提下，增加房間，增加功能。”

“對，我說的就是這個意思。

尹總，我再說‘高彈性’。谷

所謂高彈性是指居住空間的充裕度體現在居住空間的數量與面積的大小。主流的集合住宅戶均面積分布在一個相對有限的範圍之內，面積成為衡量舒適度的關鍵指標，或者說，在此範圍之內，舒適度對於面積的增減是極為敏感的。所以要實現剛需戶型高彈性，我們需要做到以下幾點：

首先，要做到多個房間。

要做到多房間，先要適度減小客廳和主臥的尺寸，並結合贈送面積，但要注意贈送面積不能是無用多餘的面積，而是需要與實際購買空間良好結合，便於居住使用。保持合理且舒適的使用面積，增強業主購買價效比；另外就要避免交通面積造成的浪費。而如何利用贈送面積，經過幾個樓盤的摸索，可以有以下幾個辦法。

透過一半面積贈送達到預期效果。比如引入入戶花園，改善戶內環境；贈送陽臺改為可使用房間；

透過全面積贈送達到贈送目的。比如花池與房間結合使用，擴大房間使用面積；贈送凸窗或倒凸窗，與居住空間緊密集合，形成真正能使用的空間；透過奇偶數樓層相錯，贈送露臺，擴大與室外環境的交流空間；夾層層高不足2.2M，複式戶型中空贈送，結構拉梁、裝置平臺等方式全贈送；

再有就是是減少公攤。比如入戶大堂透過架空層設定，降低公攤比例。

第二個辦法，就是應對需求可變化。

剛需住宅產品的創新，還需要應對使用者在不同的使用階段，所體現的不同需求。在現有的剛需戶型基礎上，我們還要能作根據需求的改變能夠隨之改變。

從這一點上講，我們可以簡單地將‘剛需戶型創新’概括為‘剛需戶型成長性’，剛需戶型不再只滿足基本的居住要求，而是兼具了功能性與舒適性，並能夠滿足一段時間內的家庭結構變化。我們世紀地產有三個戶型產品，可以借鑑一下。”

“什麼產品？”尹雲鵬問道。

“曉紅，咱們世紀人家的戶型圖你那有吧？”葉婉向身邊的孫曉紅問道。

“有。”說著孫曉紅開啟了筆記本。

葉婉拿著筆記本，對著戶型跟尹雲鵬說道：

“這個戶型只有八十五平，不過透過壓縮臥室面積，每個臥室面積壓縮到十平方米以內。做成了三房兩廳兩衛，如果孩子成長之後，不需要這麼多房間，中間可以開啟，做成臥室兼書房。

還有雙廳雙衛的戶型，只有七十八平方米，首先利用入戶的封閉陽臺，作為老人房或客房，多了一個房間；而北向的孩童房，在孩子處於嬰兒期和兒童期時，跟主臥打通了，嬰兒期作為主臥的書房，兒童期則方便家長照顧孩子，到了青少年期將打通的牆封閉，使孩子和父母均有私密空間，直到成年期，孩子離開家庭，南北的雙孩房間根據需求更改為不同功能用房。

這個125平方米的4+2房，雙廳三衛的戶型，在空間需求上有主人房，雙孩獨立房，老人房以及客房。而在孩子嬰兒期至少年期階段，父母房打通了與孩子房間之間的牆壁，在孩子的成長中打通開放，形成共享大房。最後當孩子成年以後，需各自獨立，大房間一分為二，成為兩件獨立小臥室。尺寸經濟不浪費又不顯侷促。

這三個戶型，78平、85平和125平都完美展現了戶型可變的重要。”