第239章 現實很骨感(第2/2頁)

其三, 四室一廳的房子沒有一室一廳的容易租出去。道理很簡單，一室一廳空間個人獨享, 就算把大廳隔開, 也只用忍受一個室友，但四室一廳可能要與四個室友相處，且公共區域均攤面積更小，所以這種戶型並不是單身租客的首選。

換而言之, 如果關莎就只圖利潤只經營大戶型的房源，那很可能造成出租率下降, 任天行之前給關莎擺過一份研究報告, 就算拿房成本是5.5折，出租率只要跌破65%就別想賺錢，更別說關莎如今7折的拿房成本。

故出租率這個指標關莎一定不能犧牲。

要保住出租率就意味著關莎必須去經營小戶型，雨露均霑，如果想在這個基礎上提高利潤率，只能儘量找一些房齡新一些的房子，最好是簡裝過的非毛坯房, 這樣裝修費還能再省出幾個銅板。

“沈儷姐, 我們只能儘可能多挖一些大戶型的房子，但也不能挖太多, 否則出租率可能就要降低了。”

“平均一點怎樣？”沈儷說，“我們現在一室一廳和二室一廳的佔了70%，想辦法降低到60%呢？”

“我覺得這個可以。”

關莎於是又重新計算了下成本, 如果一室一廳和二室一廳各佔30%，三室一廳和四室一廳各佔20%，5年下來裝修和家電的均攤成本佔比為3.69%，非常喜人的數字。

關莎將這個數字大概跟商諾說了一下，她說的是4%，但是商諾一聽就否定了，“4%太理想了，傢俱家電會有損耗的，維修要錢，還有保潔”

“傢俱家電損耗不可預測，維修也要看情況，保潔費這種固定支出確實要考慮，四室一廳的保潔費當然比一室一廳的貴不少, 但是利潤還是不錯的，我也算過……”

關莎說著在商諾面前開啟了電腦，不過電腦螢幕沒有對著商諾, 而是對著她自己。

關莎在滿屏數字的EXCEL表格中搜尋著資料。

“5.69%！”關莎說，“差不多6%吧！”

“6%是算上了保潔？”商諾問。

“嗯, 算上裝修，家電和保潔，運營5年，相當於5年這塊的總成本除以總收入的佔比。”關莎說。

商諾低頭沉思了下，“但是三室和四室佔比達到40%，會不會太樂觀了？”

關莎不好意思地笑了笑，“確實有些樂觀，但是不樂觀的我也算過！比如我們沒有辦法最佳化房源結構，就按目前雁子谷公寓的情況，一室一廳佔比45%，二室一廳佔比35%，三室15%，四室5%，算出來的數字是6.43%，仍然是可以接受的。”

“嗯。”商諾若有所思，“還要算上……”

“我知道，還要算上5%的空置率，所以其實這塊固定支出就是6.43%加上5%等於11.43%，這是目前的情況，如果未來我們房源結構做了最佳化，多租一些大戶型的房子，數字肯定比這個樂觀。”

商諾點點頭，“你真的很用心啊……但是如果再算上維修和家電損耗……還有房子也會折舊，你裝修的那些材料也要算折舊……”

關莎笑得有些尷尬，“所以我專門請了一個會計，當然還有一個法務，專門處理公司報表和合同問題的，七七八八的加來加去，如果不最佳化房源結構或者不進一步提高出租率，算出來的固定成本佔比就是你說的15%。”

“呃……所以……還是很難賺錢。”商諾下了一個結論。

“不不！”關莎狡黠一笑，“我有一個新點子，我們還可以從運營成本下手，金領鞋業的例子你聽過麼？”

商諾一怔，“金領鞋業？”