第239章 現實很骨感(第1/2頁)

為何降低運營成本如此重要？

因為商諾說的沒錯，長租公寓公司的收入成本結構基本如下：

1、拿房成本70%；

2、裝修成本15%；

3、運營成本10%；

4、稅務成本5%。

四項加總正好是100%，很難賺錢，稍有不慎就會虧錢。

關莎、、雁子谷公寓的拿房成本也是70%，即關莎房源的租入成本是市場價的7成，其與房東籤的租約為五年，裝修和家電全包。

“稅務成本5%這個省不了，想要獲得額外的收益，就必須從裝修成本和運營成本下手。”當時關莎這麼跟沈儷討論著。

“怪不得之前有長租公寓為了點裝修費，用劣質材料，甲醛超標。”

“嗯，咱們絕對不這麼幹，一旦被查出來爆上新聞，整個生意都別走了。”關莎說。

正因如此，關莎裝修用的都是環保材料，所以價格也並不便宜，當時關莎盯著成本核算表頭都要炸了。

因為公寓運營第一年，村長雷叔這樣一室一廳的毛坯房，關莎的裝修成本就佔了當年總收入的25%，蕭傑小姨那種二室一廳簡裝過的房子好一些，裝修成本為14%，三室一廳為8%，四室一廳為5%，這是不同房型裝修成本佔比的橫向對比。

從結果上看，房間個數越多，裝修成本佔總收入的比例就越低，這是因為租客會隨著房間個數的增加而增加，所以四室一廳整租過來再分組出去的利潤是最高的。

關莎發現，隨著公司運營年限的延長，經營多室一廳的房子優勢非常明顯。

如果就單一房型進行不同年份的縱向對比，單單就裝修成本而言, 若公司租出去的是一室一廳精裝修的房子, 裝修成本第一年佔總收入的25%，第二年及往後的幾年因為不用重新裝修，但收入還在增長，故裝修成本佔比數額下降至12%, 第三年繼續下降, 均攤後佔比是8%，第四年是6%, 第五年就是5%。

這是最差的情況, 因為這是假設關莎的所有房子都是一室一廳。

二室一廳的房子五年裝修均攤成本佔比約為3.88%，三室一廳為2.94%, 而四室一廳直接降至2.66%。

關莎計算的時候其實裝修費包括家電一同算了進去, 也同時考慮了裝修費會隨著房屋面積增加而增加的情況，當然，這麼算有個前提假設，那就是5年內房子無需重新裝修, 且家電也無需重新採購, 二室一廳以上的房子不可以是毛坯房。

這個計算表做出來以後沈儷也看過, 她說, “還是四室一廳的賺得多。”

“嗯。”關莎同意, “但這不現實。”

“是的, 不現實。”沈儷無奈一句。

沈儷和關莎跑市場跑了這麼久, 市場究竟是怎樣她也摸了個大概。

其一, 市場上核心地段根本就沒有那麼多四室一廳的房子放出來, 三室一廳的都比較少，青陽因為人口眾多, 開發商從建房的時候做的更多的就是兩室一廳或者一室一廳。

其二，四室一廳雖然價差大, 利潤高，但是需要的保潔費和家電費用也更高。