第228章 世紀千禧開盤(第2/2頁)

“行，那我聽你的。對了，阡陌之前我們開發的樓盤都是十公頃左右的樓盤，現在要做一百公頃的，你有把握麼？”莫羽西問道。

“羽西，你說的對，確實，十公頃和一百公頃樓盤操盤方式還是有些不同的，大盤，有大盤的做法。”

“有什麼不同？”莫羽西問道。

“羽西，飯菜都做好了，咱們邊吃邊聊吧。”林薇走了過來說道。

“好，咱們邊吃邊聊。”莫羽西起身道。

四人坐在餐桌盤，因為莫羽西剛生了孩子不能喝酒，林薇剛有了孩子不能喝酒，孫曉紅想要孩子不能喝酒，四個便喝起了果汁。

吃的差不多了，莫羽西接著問道：“千百，你還沒說呢，大盤和普通樓盤開發有什麼區別？”

“區別大著呢，說起來，說一個晚上也說不完。”陸阡陌道。

“那就說說重要的。比如說，大盤的優勢和劣勢都是什麼。”莫羽西問道。

“行，那我就先說說大盤的優勢和劣勢。先說大盤的優勢：易於形成規模優勢，乃至產生規模效應，形成規模效益；有利於提升地氣，形成區位優勢，提升板塊價值；易於集中企業資金、技術、管理及人才優勢和整合各種社會資源，集中力量做好一件事情；有利於營造企業品牌和物業品牌，利用品牌效應促進和推動地產銷售；易於因地制宜地營造主題、景觀、配套設施等專案，增加地產的附加價值，具有較大的自由度和發揮空間；透過集中統一管理，有利於降低成本和開發、維護及管理費用。”陸阡陌回憶前世的二十年記憶，一口氣說道。

“嗯，聽你這麼說，優勢確實很明顯。不過現在天海到現在也沒有真正意義的大盤，說明大盤一定也有它的缺點，是吧？”莫羽西問道。

“是的，事務總有其兩面行，有好的一面，就會有不好的一面。

比如說，受制於專案規模，專案在選址時可能缺乏地利。缺乏地利有兩種情況，一是專案所在地塊相對偏遠，尚未開發或只在進行初步開發，二是板塊內強勢競爭對手林立，介入由於難於營造樓盤獨特的賣點而缺乏競爭優勢，從狹義的角度上來講這也是缺乏地利的一種表現；

地產專案難於定位，尤其目標客戶群定位更是難於定位，容易走進泛定位的誤區；

銷售價格難於把握，尤其首期開盤價格；銷售節奏難於控制，主要是開發節奏和銷售節奏不好銜接；銷售週期長，導致資金回收週期長，影響經濟效益並增加投資風險，難於形成旺盛人氣；若出現危機，局面難於控制；

物業管理半徑太大而不容易規劃、設計和實施，同時商業配套任務繁重；

資金難於籌措，尤其是在國家不斷推出新的信貸政策和消費者日益理性的情況下。

這些問題，都是大盤經常出現的。”陸阡陌說道。

“千百，有這麼多問題，你為什麼還要選擇開發大盤？”一旁林薇問道。

“是這樣，首先我們的資金有足夠保障，世紀集團的資金加上羽西你的資金，即便不透過金融機構，資金一樣能保證的。再有，我們有非常強大的設計力量和銷售力量，有葉婉在，一定能設計出好房子，有曉紅在，我不擔心建好房子，賣不出去的。另外，我們的商業公司和物業公司已經成型，產業鏈形成，不存在專案風險了。”陸阡陌道。

“嗯，你說的對，資金、人員有保證，大盤也不會有問題了。”莫羽西點頭道。

坐在陸阡陌身邊的孫曉紅道：“千百，你說說，大盤的銷售和普通盤銷售有什麼不同？”

陸阡陌思量片刻後，道：“曉紅，大型樓盤營銷是開發商能否快速收回投資並獲利的關鍵環節，所以必須針對大型樓盤的特點和市場環境採取獨特的市場戰略、營銷理念和營銷策略，以儘可能縮短大型樓盤的銷售週期，提高資金週轉速度和地產銷售率。可以說，大型樓盤的市場戰略和營銷策略都很重要，缺一不可。”

“千百，那你說說大盤專案市場戰略和營銷策略都有哪一些，讓我也漲漲見識？”孫曉紅問道。

“曉紅，你、我、薇姐三個人都叫他千百，至於葉婉叫他阡陌，看來，還的不一樣啊。”莫羽西接過話來說道。

“也不怎麼葉婉是他妻子，我們都是他前妻呢，不一樣的啊。”林薇看了陸阡陌一眼道。

“怎們叫都行，我還是接著說吧。”陸阡陌不好意思地說道。

“行了，就是逗一逗你，你接著說吧。”莫羽西說道。

“我先說市場戰略。

進行房地產市場營銷，戰略規劃一定要先行。大型樓盤由於投資開發的規模較大，往往要分期來完成，一般至少要二期、三期，甚至要超過十期。

基於這個現實，很多“大型樓盤”都採取了‘組團開發、滾動發展’的房地產開發戰略。儘管如此，還需要對房地產進行戰略規劃，包括對地產產品設計、施工、建築材料、環境、配套等；文化類，包括社群主題、建築文化等；服務類，包括銷售服務、物業服務等；市場定位、市場等進行規劃。

更重要的是對市場的應變能力和調整能力，即根據市場變化不斷修訂和調整市場戰略規劃，使戰略規劃更具現實性、超前性和示範性。

第一個要做的事品牌營銷戰略。品牌是營銷的靈魂和主線，更是“大型樓盤”成功營銷的利器。品牌企業和品牌物業的優勢體現在良好的口碑，以及良好的知名度、信任度和美譽度，透過傳播——大眾傳播、社會傳播和媒介傳播來激發房地產買家的購買慾望，進而產生購買行為。

品牌就應該這樣，前期促進後期銷售，後期帶動前期升值。所以品牌戰略對大型樓盤營銷具有至關重要的意義，要使品牌成為一條主線貫穿於開發、銷售與管理的各環節之中；

第二個要做的是差異化戰略。房地產業正趨於成熟，樓盤產品同質化已成為一個現實擺在開發商面前，於是開發商或代理商採取了賦予地產以不同概念、主題等措施營造賣點，以形成競爭優勢。應該肯定，這種運作思路是正確的。

地產硬體上優勢已漸漸隱去，所以要在軟體上做文章，即形成一種文化差異，這就需要地產同產業、科技、文化的對接與融合，以形成自己的競爭優。”

陸阡陌喝了一口水，正要接著說，孫曉紅接過話來，問道：“千百，你說這些都是理念上的，有沒有具體一些的市場戰略？”