第203章 土地的意義(第2/2頁)

國有建設用地的劃撥方式指經縣級以上人民政府依法批准後，在土地使用權者依法繳納了土地補償費、安置補償費及其他費用後，國家將土地交付給土地使用者使用，或國家將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。可以以劃撥方式取得的土地包括：國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；法律、行政法規規定的其他用地。

這些都是政府專案，和我們開發商沒有什麼關係的。

我們這些專案的土地取得，都是採用國有土地有償使用方式獲得的。

國有土地使用權出讓指國家將一定年限內的土地使用權出讓給土地使用者，由土地使用者一次性向國家支付土地使用權出讓金和其他費用的行為。目前，國有土地出讓方式一般有招標、拍賣、掛牌和協議出讓四種形式。”

“千百，招標、拍賣、掛牌和協議出讓這四種方式有什麼不同？”孫曉紅越聽越起勁，雖然已經是午夜，卻睡意全無，向陸阡陌問道

“曉紅，你是不想讓我睡了。”陸阡陌看著孫曉紅說道。

“不想了，我挺起勁了，你就別想睡了。”孫曉紅嬌聲道。

“好，滿足你的求知慾，我接著給你講。

招標出讓土地使用權指在規定期限內，由符合規定的單位或個人，以書面投標的形式，競投某塊土地的使用權，土地使用權出讓方評標決標、擇優而取。招標的檔案包括：招標通知書、投標指引、投標書、中標證明通知書、土地使用權出讓合同等。比如海東工業園區專案就是採用招標出讓的形式。

拍賣出讓土地使用權指在指定的時間、地點，利用公開場合由政府的代表者——自然資源主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權，由拍賣主持人首先叫出底價，諸多的競買者輪番報價，最後價高者取得土地使用權。世紀豪庭專案就是這樣得到的土地。

掛牌出讓土地使用權掛牌出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門釋出掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公佈，接受競買人的報價申請並更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。我們天海東大街專案的土地，就是這麼取得的。

協議出讓土地使用權指出讓方與受讓方、也就是土地使用者透過協商的方式有償出讓土地使用權。應先用地者向政府提出用地申請，經批准後由出讓方和受讓方協商地價、出讓年限、付款方式、付款期限以及土地使用條件，經雙方協商達成一致後，簽訂土地使用權出讓合同。我們的世紀人家和世紀千禧就是這樣獲得的土地。

國家對出讓的最高年限的規定：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅遊、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。”陸阡陌道。

“千百，你這麼一說我就明白了。我再問問，除了上面這四種取得土地的方式，還有沒有其他方式了？”

“除了這四種方式之外，還有國有土地使用權租賃和國有土地使用權作價入股兩種方式也可以取得土地。

國有土地使用權租賃是指國家將一定期限內的土地使用權讓與土地使用者使用，而土地使用者按年度向國家繳納租金的行為。目前這種方式正在試點中，彌補了國有土地使用權出讓中一些單位一次支付出讓金有困難，或不需要長時期地使用土地者，滿足了中小投資者地需要。

國有土地使用權作價入股是指將一定時期的國有土地使用權出讓金作價，作為國家的投資計作國家的股份。這種方式在目前的國有企業改制改組中採用較多，既解決了國有土地資產流失問題，又為困難企業的改制改組創造了條件。這主要針對現有國有企業的劃撥土地使用權需要改制時適用。

這兩種方式，暫時我們還沒有用過。”陸阡陌道。

“那我問問，哪些土地使用權必須透過招拍掛獲得啊？”孫曉紅問道。

“很多的。

供應商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以及有競爭要求的工業用地；其他土地供地計劃公佈後同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；劃撥土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；出讓土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》約定或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；法律、法規、行政規定明確應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。

這些土地使用權必須透過招拍掛獲得。”

“可是我們世紀人家和世紀千禧是透過建設用地使用權轉讓，使用權轉讓，有什麼特別的要求嗎？”孫曉紅問道。

“有啊。

有明確明確規定：

以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓，需經依法批准，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳土地出讓價款，按轉移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規劃的前提下，由受讓方依法依規補繳土地出讓價款。

以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，在符合法律法規規定和出讓合同約定的前提下，應充分保障交易自由；原出讓合同對轉讓條件另有約定的，從其約定。

以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓，參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓有關規定，不再報經原批准建設用地使用權作價出資或入股的機關批准；轉讓後，可保留為作價出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。”陸阡陌解釋道。

“是這樣啊，原來也是說轉讓就能轉讓的。行了，這些就夠我消化一段時間的了。最後問你一個問題，我們常說的土地出讓金指的是什麼？”孫曉紅問道。

“土地出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原透過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。

計算土地出讓金方法有：

有實際成交價的，且不低於所在級別基準地價平均標準的按成交價不低於40%的標準計算出讓金，若成交價低於基準地價平均標準的，則依照全部地價40%計算。

發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。

透過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委託有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。

劃撥土地使用權成本價格佔土地價格的最高比例不得高於60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低於40%的標準計算土地出讓金。”陸阡陌不厭其煩道。

“我明白了，我困了，千百，你抱我睡吧。”孫曉紅嬌聲道。

“你困了，可我睡不著了，咱們在做做遊戲吧。”說著，陸阡陌一翻身，壓在了孫曉紅身上。