第190章 省城綜合體（8）(第1/3頁)

果然，三井浩介問道：“孫小姐，你的定位原則簡直是高屋建瓴，那我再想問問，未來城市綜合體要想運營成功的關鍵是什麼？”

“總體來說一個商業綜合體想運營成功，前期策劃定位和後期的商業運營管理非常非常重要的，中間環節也是不可缺少的；要做好一個商業專案首先要有一個好的專業的團隊，其次要有一個好模式，再就是一個符合市場和人們需求的準確的定位，符合商家選址需求的產品和配套配置，再才是營銷、銷售、招商，最後還得有一個專業的商業運營管理團隊，幾者缺一不可。”孫曉紅侃侃而談。

聽了孫曉紅一番話，三井浩介充滿了敬意。之前葉婉就已經讓他感受到了驚豔，而孫曉紅的給了他更多的震撼。

世紀地產，果然是人才濟濟。

“孫小姐，你總結的太精闢了，我是茅塞頓開啊。只是我想知道，有了這樣的思路，我們要怎麼做，才能將思路化為現實？”三井浩介問道。

“三井先生，要把思路轉化為現實，要做好幾個階段的工作。

首先是專案前期階段：明確專案定位，打造專案未來發展前景、商業氛圍；目標消費群體定位，明確專案經營模式；完成專案規劃設計方案，完善商業人流動線導向；開展前期意向招商，明確入駐商家品牌和要求，完成商業業態組合，細化業態卡位；製作專案招商手冊，為實地招商做好準備。

其次是招商策劃階段：採取‘立體化’的宣傳推廣，與電視、平面、戶外等媒體相互配合，營造市場熱點；開展主力品牌商家的實地招商工作，一蹴而就完成招商計劃；組織各類SP活動，如主力商家簽約儀式、中小企業論壇等，利用簽約主力品牌商家的知名度和影響力，營造市場引爆點；利用簽約入駐商家的品牌檔次，宣傳未來商業環境，帶動社會關注，採取金融地產的操作手法，加強客戶對於專案的認可和信心。

落實到招商，要做到：‘以外帶內，以大打小’的戰略招商需分梯次分步驟進行；大品牌商家招商，有利於降低大品牌商家的先期引入將極大加快專案整體招商程序和開發程序；針對性對知名品牌商家招商，確定專案主題定位；充分利用主力店、次主力店打造本專案的商業前景；結合主力商家形成“我就是城市中心”規劃設計；增強投資者對專案經營及未來發展的信心。”孫曉紅一口氣說道。

“孫小姐，我還有最後一個問題，商業地產招商談判是招商中的一個重要工作，在你的實踐中，有沒有成熟的經驗和技巧？”三井浩介問道。

聽到三井浩介的問話，孫曉紅思量片刻後道：“三井先生，這個問題之前我沒有做過準備，既然三井先生問了，那我就想到哪，說到哪了。”

“好，孫小姐。”

“商業地產招商談判是招商中的一個重要工作，在招商談判中，是有一定的技巧可循的，熟練的運用各種技巧，可以達到事半功倍的效果，從而成功的實現招商。在世紀商超招商中，就充分利用各種技巧，使得世紀商場招商十分理想。

商業地產專案在招商過程中，客戶會對專案進行了解，因此需要回答客戶的問題。對客戶問題進行分類總結，問題很多，歸納起來，一共有五類。

第一類是地理位置，商業地產專案的地段是其是否具有價值的一個重要因素，因此客戶對於地理位置的關注程度是很大的。一般有關地理位置的問題，我在案場總結了一下，主要有：

專案具體地理位置？

專案環境有何特色？

專案周圍的主要交通設施有哪些？

專案附近公交班次、路線？

專案附近有哪些主幹道、寬度、是否太吵？

專案所屬居委會、派出所？

專案周圍商業態及營業狀況？

專案周圍學校及其地點交通、距離？

專案周圍醫院及其地點交通、距離？

專案周圍菜市場、遊樂設施如何？

專案附近居住的是什麼樣的人？

專案離飛機場、汽車站多遠？

地理環境對本專案有什麼有利和不利因素？

第二類問題是專案狀況，對於專案本身的情況，招商人員也要十分的熟悉，因為商戶要對專案完全瞭解之後，才會下定決心是否租購。一般有關專案狀況的問題，主要有：

專案開發商、設計單位、施工單位？

專案開業後的管理團隊是那裡來的？

專案業態定位是什麼？

專案總佔地面積、總建築面積？

綠化率、容積率、建築密度？

公攤係數？

國有土地使用年限、起始年月？

佈局規劃情況？