第188章 省城綜合體（6）

“孫小姐，專案定位既然是技術含量極高的工程，你們世紀集團要怎麼完成呢？”三井浩介問道。

即第一是我們拿什麼吸引人，用什麼留住人，用什麼提高回頭率，就像一家餐飲店，如果沒有好的味道，即使你做出了特色和主題，開始吸引人來了，你的軟***讓留下了就餐，但若你的菜品味道不行，那麼消費者來過一次後也不會再來，餐飲的核心和本原還是味道，那麼商業的核心和本原是什麼呢，個人認為是商＋業，即有好的商業模式加上科學合理的適合消費者需求的業態組合。

現在到處都在提網路思維，個人對網路思維的理解是，結合房地產特別是商業地產網路思維的體現其實就是在商業方面做出更多的足以吸引更多的人來關注並參與到你的專案中，去體驗網路所不能帶來的那種切身的感受，以及透過這個體驗的過程讓人感受到樂趣和價值，從感官、身體的觸碰、融入其中、充分的參與性和感覺，特別是精神上的感受，讓這份經歷和感受留存在他的記憶裡才是最核心的，也是能吸引人走了還能再回來的核心。”

聽了孫曉紅的話，三井浩介沉默片刻道：“孫小姐，你說的這些很有道理，可是如何對省城綜合體定位，還沒有明確下來，我現在是雲裡霧裡啊。”

聽了三井浩介的話，孫曉紅淺淺一笑道：“三井先生，我剛才的話就是拋磚引玉，下面我就進入主題，具體從幾個方面來談談商業綜合體的定位。

首先是商業模式策劃，也就是專案站位。

根據企業的戰略發展方向和財務要求做一個適合企業的商業地產開發的商業模式，以及專案的戰略定位或者我們叫站位，即是站在一個小區域、半個城市、一個城市、還是一個省、或者是全國。

企業的戰略發展是決定專案定位方向的核心要素之一，是像萬達、華潤類的自持為主還是像很多小開發商直接銷售呢，取決與開發企業的戰略發展和資金實力，企業必須有一個清晰的戰略思路和適合的商業模式，後續的定位才能順利準確的開展；同時根據這些情況去思考專案的市場地位，是做一個區域的提檔升級的專案還是做一個城市的地標專案，還是做一個更大區域的地域性地標，同時也決定了你是做市場的引領者還是跟隨者。

其次，是專案商業模式策劃及經濟測算

根據企業發展戰略和開發的商業模式去確定專案的商業模式，包括租售規劃、佔比、資金平衡、價值提升、收益評效等。

專案的商業模式設定這個工作是個算賬的事，賬算清楚了，基本就確定了你的商業模式，是走商業地產證券化資本化運作的路線，還是走快速變現的路線，還是兩者結合，這都影響著專案的後期定位方向。

下一步是最重要的一個環節，就是專案核心驅動力定位，就是核心定位。

我們要考慮的是如何找到一個真正的核心和亮點或者叫驅動專案的核心驅動力，就像一架飛機，如果沒有一個好的發動機，你把其他部分做的再好再炫它也飛不起來。

縱觀國內外所有的成功商業專案案例，每個專案都有他相對獨特的商業模式和核心驅動力，概念噱頭只是一時的，最核心的是他們在這個概念噱頭內部設定了相應的商業模型和理念，給人們煥然一新的感覺，同時更增強了人在這個過程中的感官和感覺，體驗著內中所有功能和業態帶給他們的精神的享受。

如今的社會大眾早已過了為吃一頓飯或買一件衣服而糾結錢包的時代，更多的人們追求的是心靈的舒適和愜意，對品質生活的嚮往是所有人都有的，只有充分的瞭解消費者的消費習慣、以及他們內心深處的想法和需求，我們才能找到真正屬於我們專案的核心，也才能真正的吸引人。

首先是感官性的東西，比如建築結構，一個傳統的大盒子與一個像搭積木一樣的各種建築單體組合建築體對視覺的衝擊肯定是不一樣的；

其次就是內中多種特色主題元素的置入，比如藝術、文化、森林、峽谷、草原、電影、動漫、室內滑雪場、海洋世界、等元素；

第三是賦予這些主題元素索配置的情景式體驗式功能業態，不論哪種主題和業態，核心在於至少要讓人們為這個專案慕名而來甚至不遠千里來看看感受專案的特色特點，來了後能有種衝動也好，想法也罷，願意在這裡照幾張照片留念或買些東西，這樣你的第一步就算成功了。

這一步之後，我們要做的就是專案業態定位及功能組合。

根據各商業功能業態商家選址需求的研究、消費者需求，即需求的研究時商業定位的核心和本原，衡定專案的定位和功能組合。

首先要充分的瞭解的認識各商業業態的選址需求，經營狀況，結合前面和核心驅動力的元素、市場調研資料，以及專案的市場站位來設定專案的功能，包括各業態之間的組合練習，以及動線的規劃設計外圍動線的設計，客源的匯入，以及內部動線的設計、客源的互），動線是專案各商業業態商家聯絡的血管，必須合理的設定，儘可能的提高商家店面的展示面和展現率，也就是說盡可能的在每個角落都能儘可能多的看到更多的商家店面，功能的設定不是全就好，是適合專案整體定位的功能業態才最好。

酒店、百貨、超市、影院、公寓、住宅、商業步行街這些標準功能的配置，在商業地產爆發、電商衝擊的大環境下，變的是越來越蒼白無力，唯變才有出路，唯變才能立足，但商業地產行業天天都在說創新，個人覺得顛覆性的創新是不太現實的。

甚至是為了創新而創新，失去了創新的真正意義。”孫曉紅似乎有些口渴，拿起了會議桌上的礦泉水，喝了起來。