第一千一百八十七章、行動代號“正義，555”(第2/3頁)

不用懷疑，就是按揭貸款，“首付三成，貸款五年”的那種按揭貸款，左手開發的樓盤，拿到預售證之後，賣給右手，右手去銀行辦貸款，銀行批覆，貸款轉給左手。

流程就是這麼個流程，黃國美背了一筆不低的利息，從銀行裡套出3個億。

之所以這麼做，是因為黃國美賣電器內行，乾地產挺外行的，他開發的樓盤因戶型設計偏大而銷售緩慢，嚴重影響資金回籠投入後續開發，見市場行情一天比一天好，身為一個聰明人，他怎麼可能幹看著，這不，上上策啟用。

但是，黃國美手裡拿著3億，並沒有把錢全部投入到房地產中，資金成本太高，他對房地產的回籠資金速度很是不滿，不願意砸太多錢進行，不過他同時又看好這個行業，深知有利可圖，不做是不可能的，只是要換一種更聰明的做法。

在地產方面，黃國美將光裕電器產生的現金流挪用到地產領域，但只用於土地拍賣環節，並不會將錢投入到實際的建築過程中。

在家電零售領域，電器零售商和電器生產商之間會有一個賬期，短則一季度，長則一年半載，光裕電器多為半年起，為了能多產生現金流，多截留資金，光裕電器的促銷活動一個接一個不帶停的。

所截留的資金用來買地，而在房產開發過程中，黃國美要求建築商墊付房產開發資金，他自己實際要投入的資金微乎其微。

從拿地、發包工程、銷售樓花、業主入住整個流程中，實際需要投入的資金僅為拿地部分，其餘部分資金可以透過銀行貸款和讓建築承包商墊資獲得。

開發商只需要支付承包商一部分定金，在樓盤封頂之後，透過銷售樓花回籠資金，再償還銀行貸款和建築商剩餘部分工程款即可。

正經的開發商開發專案大概就是這麼個流程，國內的開發商九成九都這麼幹，唯一的例外就是幾家有港資背景的大公司，創造力置業的幾家子公司也在內，在內地發展二十幾年，從未讓建築商墊資，向銀行貸款也是被求著貸——銀行行長拎著禮物上公司拉人去吃飯，在飯桌上傾訴貸款任務繁重之苦，懇求兄弟幫忙貸一點。

銀行一上市，就要對投資者負責，起碼做做樣子是必須的，把錢貸給資金狀況良好（不愁還不出），信譽又一級棒的企業賺取利息是最穩妥的盈利方式。

不管是託塔建築、春申建築還是南陳建築，乍一看經營模式都比較保守，別說全國各地幾十上百個專案同時開花，就是兩個專案同時進行的情況都沒有，做完一個再下一個。

如果遇到兩個工地都有人開工的情況，那隻能說明其中一個工地在卡土地開發時間的Bug。

不追求開發速度，也不追求品牌，一個專案可以拆分成六七個獨立的公司負責，三家公司只在業內的名聲比較響亮，在外界，換一個城市，未必有人聽過它們的名字。即使聽過，多半是從幹工地的工人嘴裡得知。

吃有三菜一湯；高溫補貼緊密不分，不能高溫和補貼老死不相往來；商業保險、賠償要跟上，工人有個萬一，家人要有保障；工資月月結，不拖也不支。

這些都是一個無良資本家應該做的，但幹工地的工人能享受到的人數卻是不值一提。更有甚者，化身罪惡之毒瘤，讓工人們一年白乾，黃國美的小黃系就這麼幹。

小黃系也不在正經的開發商之內，專案一個接一個，為了低成本運作後續的專案，黃國美會長時間拖欠上一個專案的工程款，即使資金已經回籠。

要知道債務這個玩意不但會轉移，還會憑空消失。

黃國美欠建築商的錢，建築商欠包工頭，包工頭拖欠工人工資；工人拿不到工資給包工頭下跪，包工頭良心不安，把車賣了請建築商吃大餐，好話說盡，哀求結賬；建築商解釋自己沒錢，都墊在專案裡；包工頭急了，一拳掄死建築商，或者要綁建築商老婆等操作，建築商無奈，只能變賣家產，跑了。

不管是死了還是跑了，反正債權人都會消失，這不，債務憑空消失。

即使不死也不跑，還是能拖就拖，只要拖的夠久就是勝利，時間簡直不要太奇妙，只要肯給它二十年，它能把一件可以拿獎狀的事情變成斬立決。

黃國美不但玩墊資、欠賬，支付土地金的時候搞分期付款，還開發了多種融資方式。

比如在銀根緊縮時，開發商可以透過高利貸借錢、利用資訊不對稱賺取中介費、吸引跨行業投資、向外資投行融資等多種方式實現融資和退出。

高利貸借錢是指開發商拍得土地後，找民間借貸人以高額的月利率獲取過橋借款，用以支付土地出讓金或者股權轉讓金。獲取土地使用證後，向銀行申請貸款，用以償還之前的過橋借款。

如果銀行不同意貸款，開發商可以繼續向民間借貸者借貸，借新還舊，不斷迴圈。

利用資訊不對稱賺中介費是指，開發商往往利用資訊不對稱，先付股權轉讓或者土地拍賣的訂金，而後再將專案整體轉讓給其他開發商，從而賺取較高溢價。

吸引跨行業投資是指，透過出讓專案公司的股權來吸引其他行業公司進入房地產領域。

向外資投到融資是指，與外資投行簽訂融資協議，許諾外資高額的回報率獲得投資。

按照當下和前兩年房地產市場的規定，土地出讓金是必須交的，只有繳納了土地出讓金之後，才能拿到土地使用證。

但黃國美會要求手下人儘可能拖延繳納土地保證金和出讓金，儘管最終還是會足額繳納，但是利用這個拖延時間，可以讓他有更為充裕的時間盤活手中的資金。

黃國美的不合理要求有的時候手下十分為難，遇到有人訴苦，他立刻會斥責手下，“蒲你阿姆，花錢請你們連這點事都辦不好？”