第461章、房價

正在馬由觀賞原本是三環道路紅線與綠線地界上精緻的公園時，藍星地產集團總裁周宏亮迎了上來。

“呵呵，周總你恰點真準呀。”馬由調侃到。

“董事長要來視察，我自然要迎接。”周洪亮有點尷尬，他知道馬由不喜迎來送往這些虛禮。但昨天接到馬由助理來電，這幾天要集中視察地產業，他自不敢怠慢。連夜乘飛機來到蓉城等候，至於馬由的行蹤，那麼多物業人員和監控，自然有人給他通報。

“行，我們一起走走吧。對面那一片是我們在蓉城最大的一個住宅專案吧？”馬由沒有客套，指著北面的一片房屋問到。

“是的，現在已有50%入住了。現在房價偏低，我們採用了幾個策略。一方面減緩住宅區開發，重點建造黃金地段的商業地產。目前全國已有62家藍星廣場開業，廣場中的53家5星級商務酒店開業，另外9家還在裝修中。”

馬由暗自點頭，年終總結時，只有48家商業廣場開業。幾個月過去，藍星廣場又竣工交付了14家。

這個時期，商業地產屬於優良物業，升值保值率很最高。除保留的大型購物中心、超市、影院、藍星旗艦店、銀行及酒店外，其他步行街或臨街商鋪，是現金流的最大來源。

華國老百姓的消費觀念很樸素，他們辛苦積累一點錢，首先就考慮安個家。再有多餘的錢，就買間旺鋪。即使不做生意，租金就能確保一家人過上一個好的日子。尤其是一些農村出來的，做生意或打工掙了錢，老家有房子住，就在附近的城裡買一間商鋪。

90年代除京、滬、鵬等一線城市，和部分省會大城市外，許多3、4線城市的地產專案，上蓋住宅僅售1000多元一平方米，甚至有的樓盤住宅僅售幾百元每平方米，幾乎和建築建造成本相當。土地、稅費和管理、資金成本等都要虧損。

即使這樣，專案還能賺錢。原因就是商鋪好賣、且價格高昂。以至於多年以後，因供應量過多、電商衝擊等多重壓力下，全國商業專案都不景氣。

“另外就是隻開放少量房源進行銷售，其他的出租給集團員工、孵化園的員工等。他們還能享受到低於市場的優惠，多餘的房源才租賃給其他人。這樣我們手中積累了大量土地和房子之後，一旦遇到市場上房價漲幅太大，就可以釋放一批房源出來，儘量抑制房價。當然我們不是官府，沒有管控市場房價的職能，只能在力所能及範圍，儘量以市場均價、甚至低於均價出售。好在我們的利潤點主要來自商鋪銷售、酒店、購物中心、院線等資產包。”

“嗯，按你們的策略繼續實施吧，但無論房價高還是低，質量關不能放鬆把控。研究院給你們提供許多建築質檢高科技裝置，一定要充分利用好。且在制度上嚴格執行交叉驗收程式。杜絕人情交易甚至權錢交易。”

“放心，我們的品控體系已逐漸完善。而且有強大的監控及網路管理平臺，人為失誤和操縱的可能性很少。”

“那就最好，但請別忽略品德教育。房地產甲方的工作崗位，極易受到各種誘惑，材料供應商、分包工程隊等。一個專案下來要接觸幾十上百家上下游企業。稍不注意，就可能被拖下水。屆時個人吃了點回扣，卻可能導致工程質量瑕疵或隱患，後果就嚴重了。”馬由還是叮囑到。

“是，我會記住的。我們與工程發包、材料採購、工程監理、工程款審批等重要崗位的員工，都簽署了終生追責的合同條款。”周洪亮肅然到。

“各地的標誌性建築進度怎麼樣，我準備這幾天，集中巡視幾座城市，重點看看房地產開發狀況。另外，我們的寫字樓出售、出租情況如何？”馬由問到，他可知道，除一線城市外，很多地方已開始出現寫字樓爛尾的現象。

“我們按市場研究院的提示，從進入地產業起就有所避險措施。除弘崆、滬上、京城、鵬城以及羊城、蓉城、金陵、姑蘇等經濟發達城市，開發有標誌性建築外，其他城市的藍星廣場專案，都將規劃中的寫字樓子專案暫時擱置，保留用地。時機成熟再開發。”周洪亮聞言，知道了馬由的擔心。

兩人一邊往三環路內側走，一邊交談。

“正在開發的標誌性建築，現大多已在進行安裝工程，有些已開始進行室內裝修。按計劃，今年年底前，所有專案全部都會竣工、交付使用。這些標誌性建築內，除我們自留的辦公面積外，還有我們旗下經營的5星級商務酒店。其他都準備出租。全國寫字樓市場不佳，但不代表這些一線城市和經濟發達城市的寫字樓市場不好。根據市場研究院的測算，未來還有數倍甚至10多倍的需求增量。現在出售不划算。除非對方是世界500強，且出得起價，我們才可能出售。且限制整層及以上出售，不開零。”

“別墅類專案，我們也同樣是在一線及經濟發達城市，嘗試性開發了10多個樓盤。但目前的價格不算理想，所以採取的策略是統一規劃，分期開發。以及訂單式銷售模式。即在小區總體規劃前提條件下，完全按客戶的要求進行設計，滿意後再建造。同時，針對先富起來的一批人正在發展企業的關鍵時期，藍星銀行專門給了按揭政策，解決他們的先進短缺問題，促進了部分銷售。”

“別墅價格不理想，就不用過早開發。實話說，普通商品房的銷售物件是老百姓，他們耗費一輩子的存款，來給我們當房奴，我可心有不安。所以我們集團的主要賺錢物件，就是這些富豪。別墅專案一定要有超額利潤，才算成功。你要留意一下，華國人多、土地有限。別墅用地早晚會被限制，所以別墅類用地資源會越來越稀缺，我們不要輕易浪費。”

“明白了。我會再審視一下各地的開發計劃。”周洪亮示意跟隨的助理記錄下來。他同時也用手機，開啟了錄音功能。藍星集團高管們用的都是特製手機。除擁有衛星通訊、任何地方訊號都能覆蓋外，功能強大也是一個特點。

馬由邊說，也在回顧創立地產集團的初衷。

房地產是一個資金密集型產業，也正是藍星集團的資金蓄水池。儲備足夠的土地，繼而不斷採用先進技術、更加環保廉價的建築材料，壓低建築成本，衝抵資金利息等成本。大勢不可違，但儘量影響其他開發商，無法過分漲價，應該還是有一定的效應。不過企業要發展，賺錢是必然，也是企業生存的根源。所以針對高消費人群的商品，他不會心軟，更不會充當聖母。

很多人以為房產是暴利，其實在90年代甚至到2008年前，於大多數城市而言，都是一種誤解。

成熟的開發商，更看重的是自有資金的投資回報率，而非利潤率。這和目前各項政策和市場環境也有關係。土地是協議出讓，可以分期付款。改革開放以來，發展最快的是建築公司，由於充分競爭，市場已基本形成前期工程款由施工方墊資、甚至還有全墊資的事例。

這樣，房地產三大成本有兩項很少投入。剩下是國家收取的各種稅費，其中稅大多是交易後才繳納，各種費是開工前、預售前等環節繳納。

但總體而言，90年代大多數城市的商品房都可以預售。甚至有些地區，乾脆就是空地一塊、僅有規劃或方案設計，就開始賣房。因此開發商可用預售房款，支付建設進度款。

因而開發商的資金投入較少，不少投資商透過預售，或者銀行貸款，早就把前期投入的資本金回收，繼續投入到其他專案地塊上。所以，大多數正規開發商，沒有必要透過拼命提高房價，死守在一個樓盤上。而是透過不斷增加樓盤數量、擴大開發規模，讓企業發展壯大。

加之，有很多樓盤競爭，你漲價了，別人卻又漲，你就賣不掉。這個時代的地產業，和其他產業沒有多少區別，供需基本平衡，甚至是買方市場。所以開發商的售後服務也是最好的時期。因為他們需要建立品牌。

在這樣的市場環境、政策背景中，老百姓可享受到一個合理的房價，官府也透過土地財政，有了城市建設的政績和稅源，開發商更是得以發展壯大。竟然形成了共振效應、多方受益的局面。

遺憾的是，這個狀況沒有維持多久。10年後，因各路資本野蠻衝進地產業，他們倚仗雄厚資本，惡意囤地，或集體炒房、人為推動房價飆升，讓一個多方受益的健康產業，開始變質。

馬由想到這裡，也十分唏噓。

藍星集團主業是高科技領域，但又不得不進入各種讓資產保值升值的產業，房地產、金融等就是這樣的行業。一家企業再強大，也抗衡不了國內外的大勢。

而且知道未來產業走向，不充分利用，那就是天予弗取，必受其咎。

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